剛剛過去的2011年，在樓市“屢漲屢調”的大勢之下，房價漲勢得到遏制，“只漲不跌”的神話也終被打破。然而，由于“深度”調控而隨之帶來的房企資金吃緊、一二手房成交量急劇下滑、土地市場趨冷等局面也變得一發不可收。進入2012年，樓市交易僵局能否打破、調控政策會否出現松動、房價會否跌至市場預期、購房者如何把握時機選擇入市……帶著這些疑問，記者走訪了相關部門并逐一盤點了2012年樓市的幾大看點。
看點一：盤活樓市“口子”何時開？
自2011年10月份開始，樓市成交量一路下滑明顯。開發商新盤無人問津，房產中介涌現“關門潮”，“零成交”現象屢見不鮮，成交量的持續低迷成為困擾整個房地產市場的致命因素。
據了解， 2009年開始，自 松江一二手房的成交量逐年下滑，截至2011年年底，成交量數據顯示比2010年跌得更為嚴重。2011年，交易中心新建商品房登記核發共計2.0548萬件，與上年同期相比減少16%；建筑面積226.7萬平方米，同比減少21%；成交均價為1.1422萬元，同比上漲了14%。存量房買賣過戶9130件，與上年同期相比減少39%，建筑面積153.5萬平方米，同比減少30%；成交均價8781元，同比下降1%。
成交量一蹶不振能在2012打破僵局、盤活樓市嗎？對此，業內人士分析指出，想要打開盤活樓市的“口子”，從一方面來說，其內在因素主要是開發商的資金情況。依照目前的市場，上市再融資幾乎處于停滯狀態，再加上個人信貸持續緊縮，如果房屋銷售面積繼續大面積下滑，2012年開發商的資金面和降價銷售的壓力也將進一步增大。另一方面，從外在因素來看，政府對樓市調控政策的執行力度將直接影響到整個房地產市場的走勢，會否延續“限購令”也將在很大程度上改變市場“命運”。而“地市”直接影響著“樓市”的預期，激活樓市的關鍵是，要看2012年會否在抑制土地價格快速上漲的勢頭有所行動。
看點二：房價跌至市場預期有多遠？
如要用兩個字來形容2011年的房價，一個是“調”，另一個無疑就是“跌”。自2011年年初開始，樓市注定經歷一個大“調”之年，而隨后限購、限貸、限價的洶涌來襲，房價大“跌”便一發不可收。
說到“跌”，或許人人心里都會冒出一個疑問來：真的有跌嗎？雖嘴上不說，但似乎大家都清楚，就算過去的這一年里房價跌得天花亂墜，但它依然離整個市場預期相差甚遠。簡單來講，買不起的還是買不起，買得起的也不在乎跌的那點“小錢”。
記者走訪松江多個樓盤后發現，2011年，不少區域的房價出現了一定程度的下跌，但絕非一片“普跌”。即使下跌，也多是在高位基礎上的小幅回落，實際上與2010年年底的房價相比依然高出一截。而且，個別樓盤的房價并沒有明顯的松動，甚至逆勢上漲，如松江新城板塊的東鼎名人府邸項目，其在售均價非但不跌，還在原來的基礎上每平方米加價200至300元不等；又如松江老城板塊的萬科金色華亭項目，2011年年底開盤的均價比萬科在青浦、嘉定的項目每平方米貴1000元左右。
據中原地產松江分行的一位經理人介紹，現在一些打折樓盤折前的價格大多是在2011年3月中旬左右最高點的報價，即使按八或九折計算，現在的報價也離市場預期有差距。如松江新城板塊綠地薔薇九里項目，之前推出的一批特價房，雖然均價跌至每平方米1.2萬元至1.3萬元之間，卻依然高出2010年年底每平方米1.1萬元的銷售均價。
對于這種漲跌互現、明降實升的情況，業內人士分析認為，目前房價還處在下行過程中，遠沒有到達底部。開發商使用的種種“降價促銷”手段，一方面是為了抵抗調控的艱難的局面；另一方面也是為了提高成交量、拉動市場需求。但購房者心里清楚，以這種方式要改變市場困境是不可能的。除非開發商在價格上拿出更大的誠意，合理定價。
看點三：相持僵局何時打破？
由于樓市調控政策不松動、市場觀望氣氛濃厚、博弈多方大打拉鋸戰、房價變動不穩定等因素，而使得買賣雙方交易的僵局在2011年上演了整整一年。
區房地產交易中心的數據顯示，在剛剛過去的2011年12月份，松江存量房交易共394套，與上年同比下降54.7%；交易面積4.1萬平方米，與上年同比下降55.9%；交易金額49197萬元，與上年同比下降57.2%。交易量的急劇萎縮，也從另一面直接表現出市場的不穩定性。
對于如何實現在2012年打破相持僵局，業內人士指出，對開發商而言，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。如果2011年的嚴厲調控能在2012年繼續，房價很可能出現同比下跌，在此時選擇入市為最佳時機
